Die Bank verwirft zur Hintertür einer Immobilienfinanzierung - BSZ e.V. Einlegerschutz
Handelsgericht, Beschluss vom 31. Mai 2012 - 12 U 218/10: Das Handelsgericht hat die DKB zur Verantwortung gezogen für die Fehler bei der Beratung beim Immobilienverkauf. Die Entscheidung des Berufungsgerichts ist noch nicht endgültig. Darüber hinaus wurde eine erstinstanzliche Entscheidung des Landgerichts Berlin vom Berufungsgericht bekräftigt. Für einen Bankkunden und Immobilienkunden hatte die DKB den Erwerb einer überhöhten Liegenschaft mitfinanziert.
Im Kreditvertrag der Finanzierungsbank wurde der Vertriebspartner, der die Verkaufsverhandlungen mit dem Grundstückskäufer geführt hat, genannt. Mit der Finanzierung der DKB wurden mehrere ähnliche Grundstückskäufe durchführt. Dieser Zusammenhang zwischen Finanzierungsbank und Absatz wurde der DKB zugeschrieben. Der Berufungsgerichtshof kam zu dem Schluss, dass es sich um ein "verbundenes Unternehmen" handelt. Im Falle einer "verbundenen Transaktion" haftet die Bank ausnahmslos für das Schuldgefühl des Vertriebs; dies resultiert aus einer ausgeprägten Gerichtsbarkeit der Institute.
Das übliche Prinzip ist, dass eine Bank nur für den rein finanziellen Vertrag aufkommt. Wenn eine Bank jedoch in enger Zusammenarbeit mit dem Verkauf steht und sich des Verhalten des Vertriebs bewusst ist, ist die Situation anders. Danach wird ihm das Verhalten des Vertriebs der Bank vorgeworfen. Die Bank ist dann auch für Vertriebsfehler verantwortlich.
Abgesehen vom oben geschilderten Individualfall sind die beiden großen Schwarzschafe seit Jahren neben den großen weissen auch auf dem Immobilienmarkt und beim Verkauf von Mehrfamilienhäusern. In einem weiteren Verfahren gegen " Kay-Uwe Klug, der gerade zu fünf Jahren Gefängnis verurteilt worden war " (ehemaliger Direktor von Königskellerei, später IWC Manufaktur, IWC Manufaktur, Löchte GbR i. L.), hat die Jubiläumsstiftung am Mittwoch, den 27. Mai 2012, mit Unterstützung von Mitarbeitenden " unangemeldet an potenzielle Investoren mit Altersvorsorgebedarf " - so genannter cool calling - appelliert und sie täuscht, sie könne "ihre wirtschaftliche Selbstständigkeit durch Steuereinsparungen und Wertsteigerung einer Eigentumswohnung sicherstellen".
Bei solchen Immobilienkaufverträgen für Stockwerkeigentum wurde der Verkaufspreis dann auch direkt über ein "Darlehen der DKB" errechnet. Bei einem anderen Rechtsstreit, der im Juli 2012 von der Presseabteilung des Berufungsgerichts gemeldet wurde, gab es keine damit verbundene Transaktion, die zu einer Verbindlichkeit seitens der finanzierenden Bank geführt hat. Allerdings wurde dem in Berlin ansässigen Immobilienhandelshaus GRÜEZI Immobilien AG die Rückgabe einer Liegenschaft angeordnet (KG, Urteil vom 15. 06. 2012 - 11 U 18/11).
Im Jänner 2012 teilte der Praesident des Landgerichts Berlin der Tageszeitung mit, dass die Grüezi-Gruppe allein an 155 Rechtsstreitigkeiten beteiligt sei. Weil der Verkauf bei solchen Transaktionen oft Massengeschäfte tätigt, benötigt er einen notariellen Ansprechpartner, der Notartermine ("Mitternachtsnotare") nach Belieben vergeben kann.
Doch auch der Senator der Justiz hat bei einer Sitzung der Berlinischen Anwaltskammer im MÃ??rz 2012 festgestellt, dass es in Belgien 7-8 BÃ??nder gibt, die ihr Kapital mit Altmetallimmobilien verdienen. So werden weitere Fallbeispiele ans Tageslicht kommen. Wie sieht ein "vernetztes Unternehmen" aus? Eine zugehörige Transaktion existiert nicht bereits, wenn ein Kaufobjekt (hier eine Immobilie) gekauft und zugleich ein dazugehöriges Kredit (hier ein Immobiliendarlehen) mit einer Bank abgeschlossen wurde.
Von dieser "wirtschaftlichen Einheit" kann nur ausgegangen werden, wenn der Darlehensgeber bei der Erstellung oder dem Abschluß des Kreditvertrags die Mitarbeit des Veräußerers (in diesem Falle des Händlers) in Anspruch genommen hat. In der Tat setzen die Kaufinteressenten auf den höheren Kenntnisstand des Maklers und erwerben die Liegenschaft im Sinne einer lukrativen Investition. Weil solche Objekte verhältnismäßig oft im Zusammenhang mit Strukturverkäufen verkauft werden und die Haftungsfälle der Vermittler nicht nur einen einzigen Sachverhalt umfassen, gehen die Vermittlerunternehmen oft rasch vom Acker.
Die geprellten Kunden können dann für ihren Verlust haftbar gemacht werden, können das Gerichtsurteil aber nicht durchsetzen. Gelangt das Bundesgericht zu dem Schluss, dass die Finanzierungsbank für den erlittenen Sachschaden haftbar ist, sieht sich der Erwerber der Immobilie einem solventen Gegenspieler gegenüber. Der Haftungsumfang der Bank ist nur auf den Fall begrenzt, dass der Kunde ein so genanntes Verbundgeschäft vorweist.
Dies ist die Ausnahmeregelung und wurde in der jetzigen Rechtssache, die vom Berufungsgericht in seinem Beschluss vom 21. Juni 2012 beschlossen wurde, nur unter gewissen Bedingungen akzeptiert. Für die praktische Betreuung durch den spezialisierten Anwalt für Bank- und Investmentrecht ist es wichtig, den Nachweis zu erbringen, dass die finanzierende Bank über einen hohen Kenntnisstand verfügt.
Kommen wir zurück zu der vom Berufungsgericht am Stichtag der Entscheidung vom Stichtag des Verfahrens vom Stichtag des Verfahrens vom Stichtag bis zum Stichtag 12. März 2012 (12 U 218/10). Die Pressesprecherin der DKB hatte der Sparkasse bereits mitgeteilt, dass die Bank gegen das Berufungsurteil des Berufungsgerichts vom 21. Juni 2012 beim Bundesgericht einen Antrag auf Nichtzulassung stellen möchte. Bei erfolgreicher Nichtzulassung muss sich der BGH weiterhin mit der Sache auseinandersetzen und das Gerichtsurteil auf Rechtsirrtümer prüfen.
Wird die Entscheidung des Berufungsgerichts jedoch bestätigt, muss sich die DKB auf weitere Schadensfälle vorbereiten. Dies hat den Grund, dass es eine noch grössere Anzahl von ähnlichen Fällen gibt, in denen die Bank beim Verkauf von Liegenschaften auf die gleiche Art und Weise mitgespielt hat. Zur Überprüfung der Anforderungen aus Investitionen in Liegenschaften durch spezialisierte Anwälte für Bank- und Finanzrecht hat der BSZ e.V. die Interessensgemeinschaft Schrottimmobilien + Immobilienrückbau geschaffen.
Der BSZ® Bundes für soziales und ziviles Rechtbewußtsein e. V. Direkte Verlinkung auf das Registrierungsformular für eine BSZ Anlegerschutzgemeinschaft: Dieser Artikel entspricht dem Artikel vom 18. September 2012.
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